Die umfassende Modernisierung hat die Grossüberbauung Webermühle energetisch, optisch und auch hinsichtlich des Wohnkomforts aufgewertet und den Energiebedarf deutlich gesenkt. Sorgten früher zwei Gaskessel für die Wärme, nutzt heute eine Wärmepumpe das Limmatwasser, um die Webermühle mit fast 1’500 Bewohnenden ökologisch zu beheizen.
368 Mietwohnungen mit 1 bis 6 Zimmern beherbergt die Überbauung Webermühle in Neuenhof. Die auf einer Halbinsel in einer Limmatschlaufe liegende Siedlung wurde auf dem Industrieareal einer ehemaligen Weberei erstellt und konnte 1984 nach zehnjähriger Bauzeit bezogen werden. Vom Architekturbüro Steiger Partner AG geplant und von der Ernst Göhner AG errichtet, bietet die Webermühle mit ihren unterschiedlich hohen Volumen Wohnraum für bis zu 1’500 Bewohner*innen. Trotz der sehr hohen Dichte zeichnen sich die Wohnungen mit den vier kreuzförmig zueinander angeordneten Hochhauszeilen durch eine überraschende Weitsicht aus. Seit 2008 befinden sich die im Elementbausystem «Göhner 3» realisierten Gebäude im Besitz eines Immobilienfonds von Credit Suisse Asset Management.
Ökologisch und ökonomisch nachhaltig sanieren
Gut 30 Jahre nach dem Bezug entsprachen die Wohnungen nicht mehr den heutigen Ansprüchen – weder optisch noch hinsichtlich ihres Komforts. Mit einer Analyse der Bausubstanz startete die Bauherrschaft 2009 die Planung einer umfangreichen Teilsanierung, die zwischen 2012 und 2014 in Etappen umgesetzt wurde. Die Portfoliostrategie von Credit Suisse Asset Management legt grossen Wert auf ökologisch und wirtschaftlich nachhaltige Lösungen. Mit der Modernisierung der Webermühle wollte man zum einen den Wohn- und Grünraum für die Mieter*innen attraktiver gestalten und den Wert der Immobilie erhalten. Zum anderen sollte die Gebäudetechnik auf den neuesten Stand gebracht und damit der Energieverbrauch deutlich gesenkt werden. Ebenso war die verbesserte Anbindung an den öffentlichen Verkehr ein wichtiges Ziel: So ist der Bahnhof Wettingen seit dem Bau eines neuen Schräglifts in wenigen Minuten zu Fuss erreichbar.
Mehr Komfort im Innern
Bei der Innensanierung wurden Küchen, Bäder und WCs ausnahmslos ersetzt. Helle Farbtöne, hochwertige und robuste Materialien sowie zeitgemässe Geräte sorgen nun für eine komfortable und freundliche Wohnumgebung. Auch die kleinteiligen Grundrisse wurden zugunsten grosszügigerer Strukturen aufgebrochen. Ebenfalls aufgefrischt wurden die Eingangsbereiche sowie die Treppenhäuser. Da die Wohnungen während der Bauarbeiten bewohnt blieben, bedurfte es einer sorgfältigen Planung, um die Bewohner*innen so wenig wie möglich zu beeinträchtigen. Bereits frühzeitig erfolgten mehrere Mieterinformationen zur bevorstehenden Modernisierung.
Energetische Sanierung der Gebäudehülle
«Um die Energieverluste über die Gebäudehülle zu minimieren, war der komplette Fensterersatz ein zentraler Teil der Sanierung», erklärt Patricia Rupli, die bei Wincasa AG für die Bewirtschaftung der Webermühle verantwortlich ist. Ferner wurde die Kompaktfassade durch eine bessere Wärmedämmung energetisch optimiert, was sowohl im Winter wie auch im Sommer für ein angenehmes Raumklima sorgt. Überdies wurden die Dachdeckenaufbauten erneuert und die Sonnenstoren ersetzt. Die bisher braune Fassade zeigt sich heute mit einem frischen, hellen Anstrich. Eine weitere Massnahme zur Senkung des Energiebedarfs ist das Umrüsten der Beleuchtung im Innen- und Aussenraum auf LED. Bis 2023 sollen alle Bereiche damit ausgestattet sein.
Aufgewerteter Aussenraum
Bei der Neugestaltung der Umgebung wollte man die Idee der Göhnersiedlungen als «Dorf im Dorf» erhalten. So versorgt ein kleiner Laden mit Bistro und Take-away die Bewohnenden mit Produkten des täglichen Bedarfs. Die gesamte Umgebung mit ihren grossen Grünflächen für die Freizeitgestaltung, mit Spiel- und Grillplätzen sowie Erholungsraum wurde aufgewertet und an heutige Bedürfnisse angepasst.
Parkplätze für Elektromobilität vorbereitet
Im Zuge der Sanierungsetappe 2020/2021 erhielt auch die Tiefgarage ein Facelifting. «Zudem haben wir 30 der über 400 Parkplätze mit sämtlichen Installationen für die Elektromobilität vorbereitet, sodass nur noch die Ladestation angehängt werden muss. Meldet ein Mieter oder eine Mieterin Interesse an einer Ladestation an, lässt sich diese innerhalb kurzer Zeit realisieren», sagt Patricia Rupli.
Wärmeversorgung: Umstieg auf Flusswärme
Kernstück der energetischen Sanierung ist die Neuausrichtung der Wärmeversorgung. Dazu definierte die Bauherrschaft von Beginn weg ein klares Ziel: Die Wärmeversorgung in der Webermühle sollte künftig zu mindestens 70% CO₂-frei sein. Aufgrund der Grösse der Anlage wollte Credit Suisse Asset Management den Ersatz des Heizsystems durch einen Contractor vornehmen, statt selber Wärme zu produzieren. Die Nachhaltigkeit der von uns vorgeschlagenen Lösung mit einer Flusswasserwärmepumpe hat die Bauherrschaft auch nach einer detaillierten Prüfung durch Spezialistenteams überzeugt.
Ideale Topografie
Die Umgebung der Webermühle mit der Limmat und einer vorgelagerten Halbinsel erwies sich laut unserem Projektverantwortlichen, Pascal Leumann, als ideal für die Flusswassernutzung. Der geodätische Höhenunterschied zwischen Entnahme- und Rückgabestation beträgt nämlich fast 6 Meter. Dieses natürliche Gefälle sorgt dafür, dass genügend Druck vorhanden ist, dass das Flusswasser von der Entnahmestelle durch die Rohrleitungen und den Wärmetauscher bis zur Rückgabestelle fliesst. Der Vorteil: Es wird keine strombetriebene Quellenpumpe benötigt, was sehr viel Strom spart. Das Wasser wird in der Flusswasserfassung in einem Seitenarm der Limmat gefasst und zur Heizzentrale befördert. Über einen Wärmetauscher wird die Wärme auf den Zwischenkreislauf übertragen. Eine Wärmepumpe hebt sie auf das für Heizzwecke nötige Niveau von 60 °C an. Über fünf Unterstationen – je eine pro Gebäudekomplex – gelangt die Wärme in die mit Radiatoren ausgestatteten Wohnungen. Sollte das Flusswassersystem einmal ausfallen, steht einer der beiden bisher genutzten Gaskessel bereit. Diese Redundanz sorgt für Sicherheit und dient auch dazu, Spitzenlasten abzudecken. «Bei der Planung haben wir unsere Anlage eher konservativ auf rund 80% CO₂-freie Wärme ausgelegt», erklärt Pascal Leumann. Durch eine stetige Optimierung in den ersten Betriebsjahren und eine optimale Einstellung betrug der Deckungsgrad 2020 effektiv 87%, also wesentlich mehr als die von der Bauherrschaft vorgegeben 70%.
Ökologische Vorteile
Die Versorgung der Webermühle mit Wärme aus dem Fluss ist eine überaus ökologische Lösung. Nicht nur, weil sie die Umgebungswärme des Limmatwassers nutzt, sondern auch, weil durch die Wärmeproduktion vor Ort lange Transportwege entfallen und die Wärmepumpe mit 100% erneuerbarem Strom betrieben wird. Zudem bietet das natürliche Gelände ideale Voraussetzungen für einen Betrieb ohne Quellenpumpe. Auch für die Fauna und Flora der Limmat ist die Flusswassernutzung unproblematisch. Der Wärmeentzug von etwa 4 Kelvin sorgt dafür, dass das zurückgeführte Wasser die Limmat leicht kühlt – angesichts der immer wärmeren Temperaturen ein willkommener Nebeneffekt.
Entlastung dank Contracting
Als Contractor sind wir für Planung, Realisierung, Finanzierung, Betrieb und Unterhalt der Wärmelösung verantwortlich. Tritt irgendwo im System eine Störung auf, erfolgt eine Meldung an unsere für die Anlage zuständige Fachperson. Oft können die Störungen direkt über die Fernüberwachung behoben werden. Auch für die Wincasa ist das Contracting ein Vorteil: «Während der Vertragslaufzeit von 30 Jahren ist ewz für den gesamten Betrieb der Wärmeversorgung bis zum Hausanschluss verantwortlich, das ist auch für uns als Immobiliendienstleisterin eine grosse Entlastung», sagt Patricia Rupli, Bewirtschafterin bei der Wincasa AG.
- Wärmelösung mit Flusswasser als Energiequelle
- Planung, Realisierung, Finanzierung
- Betrieb der energietechnischen Anlagen über 30 Jahre
- 368 Mietwohnungen
- Rund 1’500 Bewohnende
- 1’250 KW Wärmeleistung
- Über 70% CO₂-frei
- 30 Parkplätze für die Elektromobilität vorbereitet
