Gebäudesanierungen bieten ein beträchtliches Potenzial für Einsparungen beim Energieverbrauch und bei den CO₂-Emissionen. Das umfangreiche Whitepaper zeigt, wie grosse Eigentümerschaften energetische Sanierungen ökologisch sinnvoll, wirtschaftlich tragfähig und sozialverträglich umsetzen können.
Die Schweiz ist zu einem Grossteil gebaut. Etwa 80 Prozent der rund 1,8 Millionen Wohnbauten stammen aus der Zeit vor 2000 und erfüllen die heutigen Anforderungen an Wärmeschutz und Energieeffizienz nicht. Es ist wenig erstaunlich, dass der Gebäudepark nach wie vor für rund 40 Prozent des Schweizer Energieverbrauchs verantwortlich ist – mehr als drei Viertel davon werden für die Wärmeerzeugung aufgewendet. Dazu kommt, dass die Gebäude nach wie vor einen Viertel der Gesamtemissionen verursachen. Um den Energieverbrauch und den CO₂-Ausstoss des Gebäudeparks wirksam zu senken, muss der Hebel bei der Sanierung des Bestands angesetzt werden.
Rahmenbedingungen
Obwohl das Potenzial für Einsparungen beim Energieverbrauch und bei den Treibhausgasemissionen gross ist, stagniert die Sanierungsrate seit Jahren bei knapp über 1 Prozent. Damit die Gebäude mit dem Ziel Netto-Null bis 2050 auf Kurs gebracht werden können, fördern Bund und Kantone Investitionen in erneuerbare Energie und Energieeffizienz über das Gebäudeprogramm. Eine Übersicht zu den verfügbaren Fördergeldern bietet die Plattform www.energiefranken.ch. Die Grundlage für die Energiegesetzgebung bilden die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn). Die revidierte Fassung – die MuKEn 2025 – soll in den kommenden Jahren in die kantonalen Gesetze überführt werden. Sie versteht das Gebäude als Energie-Hub, der Energie verbraucht und produziert. Zudem sind die Vorgaben zur Eigenstromproduktion und zur Wärmeversorgung aus erneuerbaren Quellen wie auch zur grauen Energie strenger als bei der vorherigen Fassung. Mit der Norm 390/1 «Klimapfad – Treibhausgasbilanz über den Lebenszyklus von Gebäuden» existiert ein weiteres Instrument, das auf die Transformation des Gebäudeparks abzielt. Ebenso sind Gebäudelabels wie der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS), Minergie, Minergie-ECO oder der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) wichtige Hilfsmittel bei Sanierungsprojekten.
Eine Analyse erfasst den Ist-Zustand einer Immobilie systematisch und identifiziert Optimierungspotenziale bezüglich Energieeffizienz, Treibhausgasausstoss, Wirtschaftlichkeit und Komfort, sie ortet aber auch potenzielle Risiken. Diese Aspekte sind dabei zentral:
- Marktpotenzial: Standort, Mieterschaft, Nutzungspotenzial, Anbindung an den ÖV, Infrastruktur und Steuerfuss der Gemeinde. Ebenso zu beachten sind baugesetzliche Vorgaben, Möglichkeiten zur Erweiterung oder denkmalpflegerische Auflagen.
- Bausubstanz: Architektonische, städtebauliche und räumliche Qualitäten des Gebäudes, Flexibilität der Gebäudestruktur, Versorgung mit Tageslicht, Barrierefreiheit, Raumstruktur und Ausbaustandard. Da jedes Bauteil eine andere Lebensdauer aufweist, hilft ein Werterhaltungsplan dabei, den Ersatz optimal zu planen.
- Energie: Heizung, energetische Qualität der Gebäudehülle, Dach, Fassade, Fenster sowie Effizienz der Gebäudetechnik. Steht ein Umstieg auf ein erneuerbares Heizsystem an, ist abzuklären, welche erneuerbaren Energiequellen am Standort vorhanden sind. Zu prüfen ist auch, ob die Immobilie künftig mit einer Photovoltaikanlage oder Ladestationen für Elektromobilität ausgestattet oder zumindest dafür vorbereitet werden kann.
Lebensdauer von Bauteilen am Beispiel eines Gebäudes mit Baujahr 1990
Erneuerungsmassnahmen gilt es mit Blick auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie sowie in Übereinstimmung mit der Portfolio- respektive Unternehmensstrategie zu planen.
Ersatzneubau oder Sanierung?
Ist es sinnvoll, eine Bestandsliegenschaft zu sanieren, oder erfüllt ein Ersatzneubau die langfristigen Ziele hinsichtlich Ökologie, Wirtschaftlichkeit und Bedürfnissen der Nutzer*innen besser? Für einen Ersatzneubau sprechen eine schlechte Bausubstanz in Kombination mit einem hohen Marktpotenzial. Liegt das Augenmerk eher auf der Ökologie und auf sozialen Aspekten, spricht vieles für den Bestandserhalt.
Werterhaltung, Teilsanierung oder umfassende Sanierung?
Eine Werterhaltung ist sinnvoll, wenn das Gebäude bauliche Mängel sowie ein niedriges Marktpotenzial aufweist. Massnahmen mit niedrigem Investitionsvolumen können den Wohnkomfort und die Bausubstanz erhalten. Weitere Nutzungsdauer: 10 bis 15 Jahre.
Eine Teilsanierung bietet sich an, wenn die Gebäudesubstanz grundsätzlich gut ist und die Raumeinteilung den aktuellen Bedürfnissen entspricht, das Marktpotenzial aber eher gering ist. Weitere Nutzungsdauer: 20 bis 25 Jahre.
Für eine umfassende Sanierung sprechen eine gute Bausubstanz, ein hohes Marktpotenzial sowie die Möglichkeit einer Gebäudeerweiterung. Die Investitionen lohnen sich, da eine Wertsteigerung und höhere Mietzinseinnahmen erzielt werden können. Weitere Nutzungsdauer: 40 bis 50 Jahre.
Gesamtsanierung oder Etappierung?
Eine Gesamtsanierung verkürzt die Bauzeit und die Baukosten fallen tiefer aus. Die Massnahmen lassen sich optimal planen und aufeinander abstimmen, dafür müssen die Investitionen in kurzer Zeit getätigt werden.
Bei einer Etappierung verteilen sich die Investitionen auf mehrere Jahre, was für Eigentümer*innen mit begrenzten Mitteln ein Vorteil sein kann. Allerdings fallen die Baukosten in der Regel insgesamt etwas höher aus und auch die Energieeinsparungen lassen sich nur schrittweise erzielen.
Entscheidungsmatrix
Gemeinsam mit Fachleuten werden die baulichen Eingriffe festgelegt, mit denen sich das energetische, ökologische oder wirtschaftliche Potenzial künftig optimal nutzen lässt.
Gebäudehülle und Struktur
10 bis 20 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs lassen sich mit einer besseren Dämmung der Fassade einsparen. Einsparungen in ähnlicher Höhe erzielt man mit der Dämmung des bestehenden Dachs und des Estrichbodens. Die Sanierung des Dachs ist auch der ideale Zeitpunkt, um über die Installation einer Photovoltaikanlage zur Produktion von Solarstrom nachzudenken. Der Ersatz der Fenster durch heute gebräuchliche Dreifach-Wärmeschutzfenster kann die Energieverluste über die Fenster deutlich reduzieren. Um den Ressourcenverbrauch und die damit verbundene graue Energie zu reduzieren, lohnt es sich gemäss der Studie «FenSanReuse», anstelle des Ersatzes auch die Ertüchtigung von Fenstern in Betracht zu ziehen.
Gebäude- und Haustechnik
Noch immer werden mehr als die Hälfte aller Wohngebäude in der Schweiz mit fossilen Energien wie Öl und Gas beheizt. Um die CO₂-Emissionen und die Betriebskosten für die Wärmeerzeugung langfristig zu senken, ist der Umstieg auf erneuerbare Quellen zum Heizen und zum Kühlen eine naheliegende Lösung. Das Einsparpotenzial durch den Heizungsersatz liegt bei 5 bis 10 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs. Auch der Anschluss an einen Fernwärmeverbund, eine gemeinsame Verbundlösung mit den Eigentümer*innen von Nachbarliegenschaften oder integrierte Energielösungen mit Wärmepumpen sind gute Optionen.
Da Gebäude künftig einen Teil des Stroms selbst erzeugen müssen, sollten Eigentümer*innen schon heute den Einbau einer Photovoltaikanlage erwägen. Eigenverbrauchsmodelle (zum Beispiel ZEV, vZEV und LEG) sorgen dafür, dass ein möglichst hoher Anteil des lokal produzierten Stroms zeitgleich vor Ort genutzt werden kann. Solarstrom lässt sich auch ideal mit Elektromobilität kombinieren, um den Eigenverbrauch zu optimieren.
Um die Kosten zu berechnen, die ein Gebäude während seines «Lebens» verursacht, bezieht man nebst den Investitionskosten auch die Kapital-, Unterhalts- und Betriebskosten über eine angenommene Lebensdauer von 50 Jahren sowie die Wertsteigerung durch die Sanierungsmassnahmen mit ein. Bei diesen sogenannten Lebenszykluskosten machen die anfänglichen Investitionen nur rund 20 Prozent aus – die restlichen 80 Prozent entstehen während des Betriebs, beispielsweise für Energieversorgung, Reinigung, Umgebungspflege, Verwaltung oder für Unterhalts- und Reparaturarbeiten.
Die Wirtschaftlichkeit ist eines der zentralen Hemmnisse für eine höhere Sanierungsrate. Gerade in Regionen mit tiefen Bodenpreisen kann es schwierig sein, die Investitionskosten durch höhere Mieteinnahmen und/oder die Wertsteigerung der Immobilie zu decken. Gemäss der Studie «Wirtschaftlichkeit der energetischen Sanierung des Wohngebäudeparks» von Wüest Partner kann man heute rund 54 Prozent der möglichen Sanierungsprojekte bei Mietwohnungen wirtschaftlich umsetzen. Aber: Ohne staatliche Unterstützung in Form von Fördergeldern und indirekt durch Steuererleichterungen läge dieser Wert deutlich tiefer.
Risiken verringern
Durch die regelmässige Erneuerung von Liegenschaften lassen sich auch Risiken minimieren. So können damit etwa ein Wertverlust durch schlechte Bausubstanz, Mindereinnahmen durch Leerstände oder unzureichenden Wohnkomfort oder ein Reputationsschaden durch Nichteinhalten von Nachhaltigkeitsaspekten vermieden werden.
Finanzierung von Sanierungen
Wie ein Sanierungsprojekt finanziert wird, hängt stark von den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümerschaft ab. Wer rechtzeitig Rückstellungen tätigt, kann das Vorhaben aus eigenen Mitteln finanzieren. Bei eigenfinanzierten Sanierungen lassen sich energetische Massnahmen teilweise steuerlich in Abzug bringen. Bei einer Fremdfinanzierung gewähren Banken unter gewissen Bedingungen ein vergünstigtes Darlehen, zum Beispiel wenn ein GEAK-Plus-Nachweis vorliegt.
Für grössere Eigentümerschaften ist es sinnvoll, zuerst fossil beheizte und schlecht gedämmte Gebäude zu sanieren. An erster Stelle steht dabei der Umstieg auf ein erneuerbares Heizsystem. Ist es nicht möglich, sämtliche Teile der Gebäudehülle zu dämmen, empfiehlt sich eine Kosten-Nutzen-Betrachtung, die aufzeigt, wo das Dämmen am effizientesten ist. Agile Planungsmethoden wie «Integrated Project Delivery» (IPD) und «Integrale Planung» (IP) tragen bei grösseren Sanierungsprojekten zur zeitgerechten und qualitativ hochwertigen Umsetzung bei, indem sie die Beteiligten früh ins Projekt einbeziehen.
Nach einer erfolgreichen Inbetriebnahme ist das Projekt jedoch noch nicht abgeschlossen. Viele Immobilien verbrauchen im Betrieb unnötig viel Energie. Mit einer energetischen Betriebsoptimierung lässt sich der Energiebedarf erfahrungsgemäss um bis zu 15 Prozent reduzieren. Die Kosten dafür sind gering und oft innert zwei Jahren amortisierbar.
