La rénovation des bâtiments présente un potentiel d’économies considérable au niveau de la consommation d’énergie et des émissions de CO₂. Cette publication spécialisée complète montre comment les grands propriétaires peuvent mettre en œuvre des rénovations énergétiques écologiquement pertinentes, économiquement viables et socialement responsables.
La Suisse est déjà largement construite. Près de 80% des quelque 1,8 million d’immeubles d’habitation datent d’avant 2000 et ne répondent pas aux exigences actuelles en matière de protection thermique et d’efficacité énergétique. Il n’est donc guère surprenant que le parc immobilier représente encore près de 40% de la consommation d’énergie du pays, dont plus des trois quarts sont consacrés à la production de chaleur. De plus, les bâtiments continuent d’être à l’origine d’un quart des émissions totales. Afin de réduire efficacement la consommation d’énergie et les émissions de CO₂ du parc immobilier, il est nécessaire d’activer le levier de la rénovation du parc immobilier.
Condition-cadres
Bien que le potentiel d’économies en matière de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre soit important, depuis des années, le taux de rénovation stagne et est à peine supérieur à 1%. Afin que les bâtiments puissent être remis sur la voie de l’objectif zéro émission nette d’ici 2050, la Confédération et les cantons encouragent les investissements dans les énergies renouvelables et l’efficacité énergétique par le biais du Programme Bâtiments. Un aperçu des subventions existantes est disponible sur la plateforme www.francsenergie.ch/fr. Les Modèles de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC) constituent la base de la législation sur l’énergie. Leur version révisée (MoPEC 2025) doit être intégrée dans les lois cantonales dans les années à venir. Cette version considère le bâtiment comme un pôle énergétique qui consomme et produit de l’énergie. En outre, les prescriptions relatives à la production propre d’électricité, à l’approvisionnement en chaleur à partir de sources renouvelables et à l’énergie grise sont plus strictes que dans la version précédente. La norme 390/1 «La voie du climat – Bilan des gaz à effet de serre sur le cycle de vie des bâtiments» est un autre instrument visant à transformer le parc immobilier. De même, les labels de construction, tels que le Standard de Construction Durable Suisse (SNBS), Minergie, Minergie-ECO ou le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) constituent des outils importants pour les projets de rénovation.
Une analyse recense systématiquement l’état réel d’un bien immobilier et identifie les potentiels d’optimisation en matière d’efficacité énergétique, d’émissions de gaz à effet de serre, de rentabilité et de confort, mais elle identifie également les risques potentiels. Les aspects suivants sont essentiels:
- Potentiel de marché: emplacement, locataires, potentiel d’utilisation, desserte par les transports publics, infrastructure et coefficient d’impôt de la commune. Il convient également de respecter les prescriptions légales relatives à la construction, les possibilités d’extension ou les exigences en matière de protection des monuments historiques.
- Structure du bâtiment: qualités architecturales, urbanistiques et spatiales du bâtiment, flexibilité de la structure, exposition à la lumière du jour, accessibilité, structure des locaux et normes d’aménagement. Chaque composant ayant une durée de vie différente, un plan de préservation de la valeur permet de planifier le remplacement de manière optimale.
- Énergie: chauffage, qualité énergétique de l’enveloppe du bâtiment, toit, façade, fenêtres et efficacité de la technique du bâtiment. Si l’on prévoit de passer à un système de chauffage renouvelable, il convient de déterminer quelles sources d’énergie renouvelables sont disponibles sur place. Il faut également vérifier si le bien immobilier pourra être équipé d’une installation photovoltaïque ou de stations de recharge pour la mobilité électrique à l’avenir, ou du moins y être préparé.
Durée de vie des éléments de construction à l’exemple d’un bâtiment construit en 1990
Les mesures de rénovation doivent être planifiées en tenant compte de l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier et en accord avec la stratégie du portefeuille ou de l’entreprise.
Construction de remplacement ou rénovation?
Faut-il rénover un bâtiment existant ou privilégier une construction de remplacement pour mieux répondre, à long terme, aux objectifs environnementaux, économiques et aux besoins des utilisatrices et utilisateurs? Une construction de remplacement est particulièrement indiquée lorsque le bâtiment est en mauvais état et présente un fort potentiel de valorisation. Si les priorités sont l’écologie et les enjeux sociaux, la rénovation du bâtiment existant constitue souvent la meilleure solution.
Maintien de la valeur, rénovation partielle ou rénovation complète?
Le maintien de la valeur est judicieux lorsque le bâtiment présente des défauts de construction et un faible potentiel de marché. Les mesures impliquant un faible volume d’investissement peuvent préserver le confort d’habitation et la structure du bâtiment. Durée d’utilisation supplémentaire: 10 à 15 ans.
Une rénovation partielle est indiquée lorsque la structure du bâtiment est fondamentalement bonne et que l’aménagement de l’espace correspond aux besoins actuels, mais que le potentiel de marché est plutôt faible. Durée d’utilisation supplémentaire: 20 à 25 ans.
Une bonne structure du bâtiment, un potentiel de marché élevé et la possibilité d’une extension plaident en faveur d’une rénovation complète. Ces investissements en valent la peine, car ils permettent d’obtenir une plus-value et des revenus locatifs plus élevés. Durée d’utilisation supplémentaire: 40 à 50 ans.
Rénovation en une seule fois ou par étapes?
Une rénovation complète réduit les délais et les coûts de construction. Les mesures peuvent être planifiées et coordonnées au mieux, mais les investissements doivent être réalisés en peu de temps.
En cas de rénovation par étapes, les investissements sont répartis sur plusieurs années, ce qui peut être avantageux pour les propriétaires ayant des moyens limités. Toutefois, les coûts globaux de construction sont généralement un peu plus élevés et les économies d’énergie ne peuvent être réalisées que progressivement.
Matrice décisionnelle
En collaboration avec des spécialistes, nous définissons les interventions structurelles qui permettront d’exploiter au mieux le potentiel énergétique, écologique ou économique à l’avenir.
Enveloppe et structure du bâtiment
Une meilleure isolation de la façade permet d’économiser 10 à 20% de la consommation totale d’énergie. En isolant le toit et le sol du grenier existants, on peut réaliser des économies du même ordre. La rénovation de la toiture est aussi le moment idéal pour envisager l’installation de modules photovoltaïques pour la production de courant solaire. La pose de fenêtres à triple isolation thermique, aujourd’hui couramment utilisées, peut réduire considérablement les pertes d’énergie par les fenêtres. Afin de réduire la consommation de ressources et l’énergie grise associée, il vaut la peine, selon l’étude «FenSanReuse», d’envisager de rénover les fenêtres plutôt que de les remplacer.
Technique du bâtiment
En Suisse, plus de la moitié des immeubles d’habitation sont toujours chauffés avec des énergies fossiles, telles que le mazout et le gaz. Afin de réduire les émissions de CO₂ et les coûts d’exploitation liés à la production de chaleur à long terme, le passage à des sources renouvelables pour le chauffage et le refroidissement est une solution qui s’impose. Le potentiel d’économies du remplacement du chauffage se situe entre 5 et 10% de la consommation totale d’énergie. Le raccordement à un réseau de chauffage urbain, une solution de regroupement avec les propriétaires d’immeubles voisins ou des solutions énergétiques intégrées au moyen de pompes à chaleur sont également de bonnes options.
Comme les bâtiments devront à l’avenir produire eux-mêmes une partie de leur électricité, les propriétaires devraient dès à présent envisager la mise en place d’une installation photovoltaïque. Les modèles de consommation propre (comme le RCP, le RCPv et la CEL) permettent qu’une part aussi élevée que possible de l’électricité produite localement soit utilisée simultanément sur place. L’énergie solaire peut également être idéalement associée à l’électromobilité, afin d’optimiser la consommation propre.
Pour calculer les coûts occasionnés par un bâtiment pendant sa «vie», on inclut, outre les coûts d’investissement, les coûts du capital, de l’entretien et de l’exploitation sur une durée de vie supposée de 50 ans, ainsi que la plus-value résultant des mesures de rénovation. Pour ces coûts du cycle de vie, les investissements initiaux ne représentent qu’environ 20%, les 80% restants étant générés pendant l’exploitation elle-même, par exemple pour l’approvisionnement en énergie, le nettoyage, l’entretien de l’environnement, la gestion ou les travaux de maintenance et de réparation.
La rentabilité est l’un des principaux freins à un taux de rénovation plus élevé. En particulier dans les régions où les prix des terrains sont bas, il peut être difficile de couvrir les coûts d’investissement par des revenus locatifs plus élevés et/ou par l’augmentation de la valeur du bien immobilier. Selon l’étude «Rentabilité de la rénovation énergétique du parc immobilier résidentiel» de Wüest Partner, environ 54% des projets de rénovation potentiels de logements locatifs peuvent aujourd’hui être mis en œuvre de manière rentable. Toutefois, sans le soutien de l’État sous forme de subventions, ou indirectement par le biais d’allégements fiscaux, ce chiffre serait nettement inférieur.
Réduire les risques
La rénovation régulière d’immeubles permet également de minimiser les risques. Cela permet par exemple d’éviter une perte de valeur due à une mauvaise structure du bâtiment, une baisse des revenus due à la vacance ou à un confort d’habitation insuffisant, ou encore une atteinte à la réputation due au non-respect des aspects de durabilité.
Financement de rénovations
Le mode de financement d’un projet de rénovation dépend fortement des capacités financières du ou de la propriétaire. En constituant des provisions en temps utile, il est possible de financer le projet avec ses propres fonds. Dans le cas des rénovations autofinancées, les mesures énergétiques peuvent être partiellement déduites des impôts. En cas de financement externe, sous certaines conditions, les banques accordent un prêt à des critères préférentiels, par exemple sur présentation d’un certificat CECB Plus.
Pour les grands propriétaires, il est judicieux de rénover d’abord les bâtiments mal isolés et chauffés aux énergies fossiles. La priorité est de passer à un système de chauffage renouvelable. S’il n’est pas possible d’isoler toutes les parties de l’enveloppe du bâtiment, il est recommandé de réaliser une analyse coûts-utilisation qui montre où l’isolation est la plus efficace. Des méthodes de planification agiles, telles que l’«Integrated Project Delivery» (IPD) et la «planification intégrale» (IP) contribuent à une mise en œuvre ponctuelle et de haute qualité pour les grands projets de rénovation, en impliquant les parties prenantes dès le début du projet.
Cependant, une fois la mise en service réussie, le projet n’est pas encore terminé. De nombreux biens immobiliers consomment inutilement beaucoup d’énergie pendant leur exploitation. L’expérience montre qu’une optimisation énergétique de l’exploitation permet d’atteindre jusqu’à 15% de réduction des besoins en énergie. Les coûts sont faibles et s’amortissent souvent en deux ans.
